深圳市地铁集团有限公司拟对十四五轨道交通枢纽综合开发项目前期策划研究（四）（以下简称“本项目”）进行公开比选，欢迎符合本比选公告公布资质要求的公司参加比选。
一、项目名称
十四五轨道交通枢纽综合开发项目前期策划研究（四）
二、工作内容
本次研究主要在项目研究范围内为我司开展轨道建设融资地块做前期策划咨询，目前项目进度与可开发项目用地存在不确定性，建议项目前期策划研究分为三部分内容，并配合跟进服务，具体内容如下：
（一）项目整体策划定位与发展建议
项目整体策划定位及发展策略研究报告，研究范围包括但不限以下内容：
1.外部调研：调研包括深圳市及项目所在地发展趋势、空间规划及能级定位、深圳标杆城市建设对TOD发展的要求、智慧城市在城际轨道站点的应用方向等。
2.项目周边条件分析：包括TOD 范围厘定；地块要素分析，包括片区地段、周边设施和配套、人文环境和自然环境、交通条件；周边人群特征研究，包括周边居民、乘客、辐射的产业人群的消费习惯、需求分析。
3.标杆对标分析：从全球视野和创新实践角度出发，对标国内外2-3个领先TOD项目的站城一体化、业态布局、智慧空间和运营等方面的最佳实践。
4.项目整体定位：提出项目总体定位，基于商业和运营模式提出产、城、站三者的联系。
5.业态布局原则设计：从项目定位和目标客群需求出发，在现有项目基础的条件下，开展商业策划工作，明确业态发展可行性及组合与布局的最优化原则，指导深铁置业在梅林关枢纽周边地块获取。
6.体验优化原则设计：从人群需求和TOD空间（站场及周边公共及商业）运营出发，明确优化人群体验和空间运营的原则，做到兼具国际视野与地域特色。
7.相关政策解读与研究：梳理相关规划与规定要求，分析上层次规划对片区的发展指引与刚性要求，详细梳理片区的发展思路、发展阶段及要求，分析上层次规划及相关规划对本项目地块的要求；整理相关政府、政策对沿线土地开发的建议与要求，以及具体的土地供给方式与流程；
（二）项目产业规划研究
项目产业规划研究报告，研究范围包括但不限以下内容：
1、现状产业调研：通过实地访谈、调研等多种方式了解龙华区企业及政府诉求、产业发展现状特点，分析产业未来趋势及梅林关枢纽产业发展的优势与劣势、机遇与挑战。
对龙华区发改局、工信局、科创局等行政部门进行深入访谈调研，全面摸清龙华区政府对梅林关枢纽片区远期发展战略规划及龙华区现有产业政策及人才政策、产业整体发展情况等，为后续项目产业规划方向及定位提供咨询意见。
通过对深圳市及龙华区重点产业园区及相关企业的深入调研，了解龙华产业发展现状、落地动因、产业招商等问题，从自下而上的视角了解龙华区发展的优势、机遇与核心问题，为后续产业落地提供支持。
2、产业定位：基于产业发展环境与基础分析，按照项目圈层逐级进行产业研判，明确提出各圈层产业关系及战略功能定位，发展重点领域与产业链重点环节。
对深圳市及龙华区产业发展政策、上位规划、产业发展现状等进行分析，评估产业发展的外部环境要素影响，了解其面临的产业发展机遇，识别未来区域发展的价值，找准龙华区产业发展方向及目标；提出符合梅林关项目发展特质的基本产业功能、发展目标、功能定位及未来细分产业链和主导产业。
3、产业空间布局与功能规划：依据项目产业定位，结合项目潜在地块周边环境，分析研究产业载体与配套需求，规划统筹地铁集团未来获取地块的生产研发、产业配套、公共服务等功能结构，提出空间布局与空间配比。
4、产业政策：全面梳理深圳市及龙华区现行及近期拟出台的产业相关政策文件，理清项目开发、产业导入及产业运营等关键条件，提出相关扶持与优惠政策建议。
5、产业导入：基于以上产业研究分析，并结合地铁集团平台和资源，梳理潜在项目机会，提出导入企业的长名单建议；明确产业发展实施路径和产业支撑体系建设路径；量化产业导入各阶段目标，制定产业发展计划，企业产值、总税收及就业人数等情况。
6、运营策略：为进一步推动产业落位，根据项目产业规划，结合地铁集团打造轨道交通产业园的目标，围绕产业定位和企业发展服务需求，提出打造园区产业生态系统的运营策略。
（三）投融资方案与经济可行性分析
项目经济可研报告，研究范围包括但不限以下内容
1.建设总投资结构分析（国铁、城际、相关城市投资）
2.基于站点沿线可开发地块情况、投资回报需求（通盘考虑相关线路建设、维护投入），以全周期、全资产视角进行投资回报情景测算，提供投资规模与周期的总体研究。
3.基于财务测算和实际需求，对合作对象、合作模式等进行研判与设计（包括各方的资源投入和利益分享机制，相关的政策的支持）
4.项目经济测算包括但不限于项目周边市场分析、项目经济效益测算（包含测算前提条件、项目应缴地价款分析、项目总投资估算与资金筹措、项目经营收入测算、项目经济效益分析等）及项目敏感性分析。
5.由于项目地块暂未明确，需在未来地块明确的情况下根据土地属性及相关政策等因素进行研究，给出符合开发经济效益的建议。
6.开发与建设运营模式分析：开发建设模式影响因素分析 ；提出开发建设模式建议；不同界面（枢纽核心区域、铁路红线外围）的开发建设与运营模式研究
三、比选控制价格
本次参选上限总价设定为120万元（含税）。
四、参选人资格要求
（一）参选人人资质要求：在中华人民共和国境内注册的独立法人。
（二）参选人业绩要求：无。
（三）项目负责人资格要求：无。
（四）其他要求：本项目不接受联合体参选。
五、比选文件领取起止时间
1 | 发布比选公告 （发标） | 10月22日 (具体实际待审批完成确定) | 深圳地铁智能招采系统、深圳市地铁集团有限公司外网、国资委阳光采购平台、深铁置业微信订阅号 |
2 | 截标 | 11月3日 上午10:00 | 1.纸质版参选文件递交地点：地铁大厦1楼评定标中心指定会议室 2.电子版参选文件递交平台：深圳地铁智能招采系统 https://cg.shenzhenmc.com/szmccg/ananymous/jyzt/zc/gyszc （在截标时，若投标人提交投标文件纸质版与电子版时间发生冲突，以按线下提交纸质投标文件时间为准。） |
3 | 开标 | 11月3日 上午10:00 | 暂定开标地点：地铁大厦1楼评定标中心指定会议室 （开标地址以最终通知地址为准。） |
（一） 承诺书签字（或盖签字章）、盖章（按照附件版本）；
（二） 营业执照复印件加盖公章；
（三） 法定代表人资格证明原件（加盖公章）；
（四） 法定代表人授权参选代理人的委托书原件（加盖公章）；
如参选人为参选申请人的法定代表人，须携带法定代表人证明书及本人身份证原件和复印件；如参选人不是法定代表人，除携带本人身份证复印件外，还需携带法定代表人证明书和法定代表人身份证复印件及授权委托书。
七、联系人与联系电话：
联系人：石工
联系电话：18825201635
电邮：
深圳市地铁集团有限公司
二○二一年10月22日